Что такое переуступка жилья в новостройке

На данный момент существует несколько вариантов покупки жилой недвижимости. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — способ приобретения квартиры в новом доме. Cмысл переуступки в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках ДДУ.

Юридически переуступка не имеет отношения к купли-продаже.

При покупке квартиры в новостройке на условиях цессии, заключается договор с двумя участниками

• Первый участник сделки - владелец жилья на стадии строительства. Эта сторона выступает в роли продавца. Продавцом может быть физическое или юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления двухстороннего договора застройщик является ответственным лицом и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку потребуется, если,, полностью не выполнены денежные договоренности (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Покупая жилье по переуступке, важно подробно изучить условия сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. При продаже по переуступке застройщик не является стороной договора. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с прописанным сроком полной готовности. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае если была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте девелопера.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в ДДУ есть стороны, не достигшие 18 лет, потребуется разрешение соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Затруднительнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добросовестности лица, передающего Вам право требования.

Жилье в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Эта отметка залог того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Требуется согласие девелопера на переуступку квартиры. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда нужно отправлять письменное уведомление о приобретении квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто является продавцом переуступки?

Купить квартиру в новом доме по уступке прав можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими могут быть как люди либо организации или закрытые ПИФ. Инвесторы имеют до нескольких квартир и хотят их продать, так как покупали квартиру с целью перепродажи.
• У подрядной организации - В основном в такой роли выступают организации партнеры девелопера. При строительстве дома подрядчик может быть задействован на различных работах: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и другое. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги оказанные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Физические лица, приобретающие квартиру для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества в будущем.

Что требуется от покупателя новостройки по переуступке?

Приобрести квартиру на условиях переуступки может любое заинтересованное лицо. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Есть срочность совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, рассматривающие для покупки предложения вторичного рынка. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Если покупатель хочет хочет квартиру в определенном районе или жилом комплексе, но квартры закончились.

Основные преимущества квартиры, купленной по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа в рамках переуступки связана с определенными рисками. В первую очередь это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка дает возможность потенциальным покупателям купить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Пользуется успехом у тех, кто ищет благоустроенное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены гораздо выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на начальном этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры являются новостройками, а значит, избавляют потенциального покупателя от рисков, типичных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Возможность получить прибыль на разнице в цене после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Решая приобрести недвижимость по договору переуступки, важно внимательно взвесить все за и против, а также максимально ответственно подходить к проверке и сбору документов.

Документы, для переуступки квартиры

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• В случае если продавец квартиры находится в браке, необходимо оформить согласие на продажу в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика. Чтобы получить такое разрешение дольщику нужно отправить письменное заявление девелоперу.
• Справка об отсутствии любых задолженностей перед застройщиком.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• Cтраховой номер индивидуального лицевого счета

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК UP! Квартал Комендантский в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки